271-81-95
727-00-54
Мы работаем с 9:00 до 17:30

Все специалисты

Как подобрать себе надёжного риелтора?

В настоящей статье будет представлена попытка разобраться в вопросе: как не ошибиться при выборе риелтора.

Неурегулированность гражданского и жилищного законодательства, всевозможные несостыковки и лазейки в федеральных и в местных нормативных актах, кроме того, неясная правоприменительная практика - всё это создаёт определённые условия, при которых юридические ошибки при совершении сделок с недвижимостью недопустимы, цена просчётов и неправильных действий очень велика.

И так, для того, чтобы успешно обойти многочисленные ловушки и подводные камни, которые встречаются при совершении сделок с недвижимостью, большинство граждан обращаются за услугами к риелторам.

По данным статистики к риелторским услугам обращаются 87-90% граждан.

Кто же такой риелтор? Известно, что это - некий посредник, оказывающий профессиональные услуги на рынке недвижимости по заключению сделок от своего имени (или от имени клиента и за его счёт), который связывает покупателя и продавца.

Хотя, если быть более точным, то в литературе встречаются различные понятие термина «риелтор».

Чем руководствуется человек, когда обращается к риелтору?

Ответ на этот вопрос очевиден. Человек не знает с чего начать и к тому же не разбирается в тонкостях заключения той или иной сделки. При этом, все проблемы по поиску подходящего варианта и оформления необходимых документов переложить на плечи риелтора.

Стоит заметить, что риелторские услуги могут быть различного уровня: одни агентства (либо частные риелторы) - пользуются  заслуженным доверием и уважением среди Клиентов (Заказчиков) и даже конкурентов, другие - имеют отрицательную репутацию.    

Информация о непорядочности того или иного риелтора (агентства) расходиться быстро, об этом мы узнаём из СМИ.

Большинство людей, желающих купить (продать) свою недвижимость покупается на громкую рекламную кампанию или на громкое наименование агентства и как правило, не обращают внимание на многие важные моменты.

И как показывает практика, зря... Человек, не интересующийся будущим посредником (Исполнителем услуг) может лишиться денег, а в некоторых случаях - жилья и даже жизни.

Как себе подобрать нужного риелтора? На что необходимо обратить внимание?

Во-1-х, сделки с недвижимостью - далеко не тот случай, когда можно слепо доверять первому встречному. Поэтому, рекомендую посетить хотя бы 1-2 крупные выставки по недвижимости, где можно напрямую пообщаться с сотрудниками агентств, задать интересующие Вас вопросы. Можно обратить внимание на крупные риелторские организации - узнать, какие агентства туда входят и какие обязательства они на себя принимают.

Во-2-х, рекомендую полистать прессу (в том числе рекламные газеты, которые распространяются бесплатно) и проанализировать - имена представителей каких компаний мелькают в статьях газет, журналистов чаще других. Кроме этого, можно использовать другие источники информации (радио, телевидение и интернет).

Если компания «на виду» - значит, она, по крайней мере, настроена на работу, а не на обман наивных клиентов.

В-3-х, поспрашивайте у друзей, коллег по работе, знакомых в какую фирму (агентство) они обращались при продаже (покупке) недвижимости.  Не стоит обращаться к частным риелторам - исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали Ваши друзья либо хорошие знакомые.

В-4-х, необходимо обратить внимание на офис агентства. Любое уважающее себя агентство имеет офис, с вывеской, регламентом работы, прейскурантом на услуги, уголком потребителя, где размещаются и документы, подтверждающие законность действий риелтора (учредительные документы предприятия либо ИП). Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Зайдя в офис агентства, поинтересуйтесь, сколько лет существует агентство на рынке (выяснить так называемую историю агентства), с кем оно сотрудничает,  состоит ли агентство в каких-либо профессиональных объединениях.  Если в фирме уголок потребителя отсутствует, необходимо познакомиться с уставом и другими регистрационными документами фирмы. При этом, рекомендую не ограничится просмотром копий документов, а попросить показать вам подлинники документов, ведь это (согласно федерального законодательства) - не  является коммерческой тайной.

Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся обмануть клиентов.

Известно, что хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять.

Если же офис находится в каком-то подвальном помещении, а внутри старая мебель, то это должно навести Вас на определённые мысли...

В-5-х, следующий важный этап в выборе риелтора - знакомство с текстом договора оказания риелторских услуг. На этом этапе, нужно также никуда не спешить. Взять текст заполненного договора, а также приложений к нему и объяснить специалисту, что вы не обладаете юридическими знаниями, и вам необходимо время для изучения текста договора. Если всё же, у вас возникнуть вопросы по тексту договора, возможно, Вам потребуется консультация опытного юриста.

Что же собой представляет   договор  оказания риелторских услуг?

Договор оказания риелторских услуг в настоящее время занимает все более заметное место в коммерческом (деловом) обороте. При этом, с правовой точки зрения, указанный договор, продолжает оставаться неурегулированным в действующем законодательстве (в части 2  Гражданского кодекса РФ отсутствует глава, регулирующая рассматриваемый договор). Договор оказания риелторских услуг относится к договорам возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими им признаками.

                Какими же  юридическими  признаками, позволяющими выделить данный договор из массы однородных договоров возмездного оказания услуг, обладает договор оказания риелторских услуг:

Во-первых,  договор оказания риелторских услуг относится к числу договоров оказания услуг;

во-вторых, рассматриваемый договор относится к числу так называемых консенсуальных договоров, т.е. таких договоров, которые считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Соглашение сторон является необходимым и достаточным для вступления договора в юридическую силу;

в-третьих, рассматриваемый  договор двусторонний, поскольку исполнение обязательств потребителя (Заказчика) по оплате услуг обусловлено исполнением риелтором (Исполнителем) своих обязательств по оказанию услуг потребителю (Заказчику);

в-четвёртых,  указанный договор - возмездный договор, т.к. услуги предоставляются только за плату;

в-пятых, предметом договора являются услуги, предоставляемые при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством;

в-шестых, сторонами договора являются коммерческая организация (индивидуальный предприниматель), осуществляющие постоянно или систематически посредническую предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию риелторских услуг (риелтор), и потребитель (физическое лицо), приобретающий предоставляемые услуги в своих личных целях, не связанных с извлечением прибыли;

в-седьмых,  договор оказания риелторских услуг относится к публичным договорам и обладает всеми присущими им признаками;

в-восьмых,  данный договор предполагается заключённым, прежде всего в интересах потребителя (Заказчика), поскольку совершается именно «за счет» потребителя (Заказчика).

На что необходимо обратить внимание при изучении  договора оказания риелторских услуг?

            Конечно же, в договоре обязательно должен быть указан «предмет договора», при этом, следует руководствоваться следующим правилом: в предмете договора должны  быть описаны конкретные виды услуг (чем подробнее, тем лучше!), обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов Заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами.

Обязательным условием договора оказания риэлторских услуг, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения за оказанные риэлтором услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (смотри: ст.781 «Оплата услуг» Гражданского кодекса РФ).

В случае, если в исполнении договора оказания риэлторских услуг с потребителем принимают участие два или более риэлторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках данного договора.

В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки.

Рекомендую, обратить внимание и на возможность отказа потребителя (Заказчика услуг) от исполнения договора. В качестве ориентира по данному вопросу можно использовать ст. 782 Гражданского кодекса РФ, в которой указано, что «Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов».

            На практике к  договору оказания риэлторских услуг могут прилагаться следующие документы (приложения):

1. перечень услуг, оказываемых по договору;

2. калькуляция   услуг;

3. задание;

4. график платежей.

Кроме того, в процессе реализации рассматриваемого договора могут используются следующие  документы:

1. Акт сдачи-приема оказанных услуг;
2. отчет Исполнителя;
3. отчет о расходах Исполнителя;
4. дополнительное соглашение (в котором стороны могут изменить некоторые условия заключённого договора);
5. протокол разногласий и Протокол согласования разногласий (которые применяются исключительно на стадии заключения договора).

10.02.2011

Читать всё ...