271-81-95
727-00-54
Мы работаем с 9:00 до 17:30

Все специалисты

Строительство дома или как не остаться без крыши над головой

Многие  жители  Мегаполиса,  живущие  в  собственных  квартирах,  рано  или  поздно  задумываются  о  приобретении  частных  домов  в  черте  города  либо  на  пригородных  территориях.  Свой  дом - это  свобода  и  неприкосновенность  принадлежащей  человеку  территории  на  правах  частной  собственности.

  Возможно  два  варианта  покупки:

      Что  необходимо  знать  при  покупке  дома? 

Для начала, рекомендуем  в  полной  мере  проверить  правоустанавливающие документы.  Запомните,  у  частного  дома  всегда  должно  быть  два  документа - основания  («зелёнки»)  права  собственности:  первый - документ  на  дом  и  второй - документ  на  земельный  участок.  Если  данные  документы  отсутствуют,  у  собственников  дома  обязательно  должна  быть  на  руках  домовая  книга,  т.е.  домовая книга - это документ, в котором указаны зарегистрированные в доме лица, их данные. 

Рассмотрим два варианта покупки земли: покупка с  целью  дальнейшего  строительства дома и покупка земли  с  уже  построенным  на  нёй  домом. 

      1 вариант.  Если  вы  хотите  купить  землю  с  целью  дальнейшего  строительства,  Вы  должны  знать  нижеследующее.  Самый  наилучший  вариант - приобрести  землю  в  собственность.  При  этом  основной  формой  оплаты  остаётся  наличный  расчёт.  Банки  не  особо  любят  выдавать  ипотеку  на  приобретение  земель,  поэтому  необходимо  сразу  изучить  все  программы,  которые  ими  предоставляются.  На  сегодняшний  день  намного  упростился  Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г. "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».  Сейчас  возможно  потратить  материнский  капитал  на  приобретение  земельного  участка  (деньги  при  этом  не  выдаются  на  руки,  а  перечисляются  на  счёт  продавца  по  безналичному  расчёту).  Помимо  документов,  подтверждающих  право  собственности  («зелёнки»),  на  участок  обязательно  должен  быть  кадастровый  план.  Если  такого  нет,  необходимо  межевание,  т.к.  без  этого  плана,  документы  на  приобретение  участка  в  регистрационной  палате  у  Вас  попросту  не  примут.  Межевание  осуществляется  органами  БТИ  и  может  проводиться  на  выбор  заказчика  (в  зависимости  от  срочности  и  финансовой  возможности)  в  трёх  основных  временных  рамках.  Более  подробные  сроки  и  объём  работы  узнавайте  у  юристов. 

      Вообще,  все  территории  можно  условно  можно  подразделить  на  три  основных  вида:

а - земли  для  свободного  строительства;

б - земли,  запрещённые  для  строительства;

в - земли,  где можно строить дома, но при этом  необходимо  исполнить  ряд  условий.

Если  с  землями  свободного  строительства  всё  понятно,  то  почему  же  запрещено  строить  дома  на  определённых  территориях?  Прежде  всего - это  связано  с  правилами  природоохраны  и  природопользования,  тем  более  последнее  время  стало  модным  строительство  домов  в  непосредственной  близости  от  водных  источников.  В  этих  случаях  необходимо  понимать  две  основные  вещи:

Первое - земельный  участок  не  должен  быть  расположен  ближе,  чем  50  метров  от  кромки  воды  (во  многих  источниках  эта  цифра  занижена  до  25  метров,  но  это  ошибочно).  Согласно ст. 112 Водного кодекса РФ «Особенности предоставления земельных участков в водоохранных зонах и контроль за их использованием», земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.  Запрещается размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранной зоны менее 100 м. и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов. Водоохранные зоны для рек составляют 50-500 м. (в зависимости от протяженности), для озер и водохранилищ - площадью до 2 кв. км - 300 м., более 2 кв. км - 500 м.  Прибрежные защитные полосы - 15-100 м.

Второе - при  приобретении  такого  участка,  обязательно  учитывайте  естественные  природные  процессы,  такие  как  карст  и  суффозия  (прежде  всего - это  необходимо  лично  Вам,  потому,  как  бывали  случаи  разрушения  домов  от  размыва  основы,  на  которой  они  были  возведены).

    Третий  вид,  встречается  довольно  редко,  но  не  исключён.  К  нему,  например,  можно  отнести:  обязательное  строительство  только  кирпичного,  шлакозаливного  или  монолитного  дома  (чаще  всего,  данное  ограничение  действует,  если  строительство  ведётся  в  садовом  кооперативе  с  проведением  в  дом  электрической энергии),  строительство  дома,  по  этажности  не  превышающее  двух  этажей  (характерен  в  случаях,  когда  данное  требование  установлено  главой  сельского  поселения),  строительство  на  участке  с  правом  предоставления  сервитута  и  др. 

Что  делать,  если  земля  ещё  не  приватизирована? Гражданину необходимо изначально подать письменное заявление в земельный  комитет с просьбой предоставить земельный участок в собственность. По истечении одного месяца гражданину будет предоставлен ответ о возможности оформления права собственности на земельный участок. Затем необходимо будет заказать в топографическую съемку земельного участка  (топография,  съёмка  со  спутника  глонасс), утвердить проект границ, поставить участок на кадастровый учет и провести работы по межеванию.

Топосъемка необходима для проектирования, получения разрешения на строительство и сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости. Потребности в ней могут возникнуть при изысканиях, обновлении топокарт, составлении генпланов, составления рабочих чертежей, для решения вертикальной планировки и проектировании ландшафтного дизайна. На основе топографической съемки, возможно, построить цифровую модель местности.  После чего Администрация подготовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность, на основании которого будет заключен соответствующий договор, подлежащий государственной регистрации. 

      Учтите,  если  земля,  на  которой  Вы  хотите  построить  дом,  находящийся  не  в  собственности,  а  в  аренде,  то  она  по  сути  дела,  считается  государственной  (муниципальной) землёй,  тогда  вначале  Вам  необходимо  получить  постановление  Земельного  комитета  (Администрации  города)  о  снятии  с  земли  аренды,  что  так  же  занимает  один  месяц.  Только  потом,  с  получением  положительного  ответа  Земельного  комитета,  Вы  получаете  право  на  предоставление  земли  в  собственность  (также  один  месяц).  И  только  тогда  Вы  можете  заказывать  указанный  выше  перечень  работ.

        2 вариант.  Вы  покупаете  землю  с  уже  построенным   на  нёй  домом. 

Что  необходимо  знать  в  данном  случае?  Не  забывайте,  дом,  принадлежащий  на  праве  собственности  частному  лицу, может  находиться  на  взятой  в  аренду  земле.  Также  возможно  на  территории  земельного  участка  наложено  право  ограниченного  пользования  (сервитут),  при  этом  сервитут  не  теряет  своё  действие  при  смене  собственника.  Также  как  и  в  случае  с  землёй,  необходимо  заключение  техника  на  соответствие  жилого  дома  «пригодным»  для  проживания.  Техник  не  даст  разрешение  на  те  объекты,  которые  являются  «улучшениями»  и  пристройками  к  основному  строению.  Это  связано  с  возможными  изменениями  прочности,  риска  возникновения  пожара,  риска  жизни  и  здоровья  проживающих  лиц.  Любое  самовольное  вмешательство  требует  соответствующего  разрешения  в  органах  БТИ.  Если  у  Вас  есть  возможность  приобретения  дома  в  садовом  кооперативе,  помните,  что  в  данном  месте  Вы,  скорее  всего  не  пропишетесь.  До недавнего времени второй абзац статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" запрещал прописку в садовых товариществах. В 2008 году Конституционный Суд удовлетворил иск граждан и разрешил прописку, но дом в садовом товариществе должен:

1. находиться в черте населенного пункта.  В свидетельстве о праве собственности на землю в разделе "Объект права" должна быть указана категория земель - земли поселений. Если это земли сельскохозяйственного назначения, то в прописке будет отказано.

2. быть признан жилым строением, пригодным для круглогодичного проживания.

Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 14.08.2008 №7-п "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан", субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.

      До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции. 

Чтобы  не  стать  жертвой  мошенников,  рекомендую обращаться к  профессиональным (опытным) юристам,  ведь  существует  огромное  количество  тонкостей,  которые  вначале  не  представляют  угрозы  или  вообще  неизвестны  (например,  в  доме  может  быть  прописан  пропавший  без  вести  или  прописан  человек,  не  участвующий  в  приватизации,  возможен  крупный  долг  и  др.) 

24.02.2011

Читать всё ...